분양권 거래 ‘손피’의 의미와 계산방법
2020년 울산을 화끈하게 불태웠던 분양단지가 여럿있습니다.
시간 순으로 지웰시티 자이, 번영로 하늘채 센트럴파크, 대현 시티 프리디움, 더샵 번영센트로, 번영로 센트리지, 대공원 에일린의 뜰 등이 있습니다.
분양한 모든 단지는 청약당시 뿐만 아니라 현재 울산에서 핫하디 핫한 단지입니다. 당시에는 청약 신청/당첨을 위한 타입별 조감도와 예상 경쟁률 등으로 관심을 받았다면, 현재는 전매제한 금지기간이 지나 분양권 거래로 주목을 받고 있습니다.
실제로 4/8 전매제한이 해제된 ‘번영로 센트리지’는 조정지역 내의 단지임에도 불구하고 많은 거래가 이루어지고 있다고 합니다.
많은 사람들이 찾는 ‘번영로 센트리지’ 물건 하나를 같이 보겠습니다.
해당 물건은 84B 타입이며, 가격은 6억 5천에서 7억 6천 정도로 약 1억 1000만 정도의 가격차이가 있습니다. 동일 매물을 4개의 중개사무소에서 등록했고 이를 조금더 상세히 확인해보겠습니다.
동일한 물건에 가격이 이렇게 차이가 나는 이유는 요즘 흔히 불리는 ‘손피’ 때문입니다. 위의 6억 5000만의 매물이 ‘손피’ 금액이 적용된 물건인데 여기서 손피가 무슨의미이고, 어떻게 금액이 결정되는지를 상세히 알아보겠습니다.
‘손피’란 매도자가 손에 실제 쥐게되는 P(프리미엄) 입니다. 분양권을 매도하면 양도세를 내야하는데 그 양도세를 매도자가 내지 않고 매수자가 대신지불하는 방식입니다.
지금부터 손피를 계산하고 왜 그런 계산식이 성립되는지 간단한 예를 들어 설명드리겠습니다.
* 손피금액 정리 글 : 손피, 매수자 양도세부담 금액 정리 (21년 6월 1일 이후)
A(매도자)는 '번영로 센트리지' 분양권을 팔아 1억의 이익을 남기고 싶어하고, B(매수자)는 이 분양권에 매력을 느껴 매수하려고 하는 상황으로 상황극을 해보겠습니다.
A(매도자) : 센트리지 707동 707호, 이정도면 괜찮은 물건이라 팔자고 하니 아쉽습니다. 팔아도 내야하는 세금도 너무 많은 것 같습니다.... 아쉽지만 세금을 모두 내고난 후 1억의 이익을 얻고싶습니다.
B(매수자) : 모든 세금을 내고 손에 1억을 얻는 조건 말씀하시는거죠? 현재 양도세율이 55%이니까 그 말인 즉슨 양도차익의 45%가 1억이 되는 금액으로 거래를 원하시네요. 계산을 해보면 음... 약 2억 2200만이네요.
A : 네, 아니면 다른 방법이 있습니다. 저의 양도세를 매수자님께서 내주시는 방법도 있습니다.
B : 네? 제가 왜 양도세를 부담해야하죠? 프리미엄을 주면서 세금까지 저보고 내라는 말씀이신가요?
A : 제 말을 한번 잘 들어보세요. 프리미엄 1억에 거래한다고 하면 양도세가 5500만원을 내야겠죠? 근데 이 세금을 매수자님께서 내주시면 되는데.. 대신납부하는 세금에도 세금을 부과합니다. 말이 조금 어려운데 이해는 되세요?
B : 조금 어렵습니다. 그래서 총 금액은 어떻게되는거죠?
A : 정리해서 알려드릴게요. 전 1억을 받을 거고, 그에 대한 양도세는 5500만원입니다. 그리고 세금을 대납하는 것에 대한 세금(양도세)도 매겨야 합니다. 손피 1억 및 저 대신 납부할 양도세 5500만원에 대한 세금(양도세) 55%를 계산하면 (1억 + 5500만) * 0.55 = 8,525만원이 나오네요. 이 8,525만원이 매수자님이 저대신 내주실 세금의 총액이에요. 자 이제 끝났네요! 전 1억을 받을거고, 매수자님께서 저대신 내주실 세금 8525만원을 더한 금액 두개를 더하면 1억 8525만원이 되겠네요.
B : 아 손피 1억인데 제가 부담해야할 금액은 1억 8525만원이네요. 매수자 입장에서는 매도자님께서 받으시는 금액은 같지만 매수자입장에서는 처음 계산한 2억 2200만원대비 거의 4000만원이 세이브되네요. 이런 장점이 있군요. 알겠습니다.
* 함께보면 좋은 글 : 실거래가로 알아보는 분양권 총 매매가(손피)
사실 위의 대화를 한두번 읽었을 때, 바로 이해가 되지 않을 수 있습니다. 하지만 여러번 읽으며 생각을 해보신다면 어느정도 개념을 잡는데는 도움이 될 것 같습니다. 혹시 이해가 되지 않는 경우에는 댓글로 문의해주시면 댓글로 답변해드리겠습니다.
해당 예시는 '손피' 및 '양도세 매수자 부담 조건'에 대한 개념을 설명하기 위함이었으며, 6월 이후 양도세율이 중과되기 때문에 계산방식은 동일하나 변경된 양도세율을 적용하여 계산하여야 합니다. 이는 꼭 참고하시길 바랍니다.
6월 전까지 인기 분양단지의 분양권은 활발하게 거래가 이루어 질 것 같습니다. 매물리스트를 보면 위의 사례와 같이 손피 혹은 양도세 매수자 부담조건이라는 문구를 자주 확인하실 수 있습니다. 그리고 그에따른 상이한 금액도 보시게 될 것입니다. 이러한 물건에 접근하시기 전에 손피의 개념을 익혀두신다면 유연한 거래를 하실 수 있으실 거라고 생각합니다.
다음에도 더욱 유익한 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 포스팅이 도움이 되셨다면 아래의 하트 눌러주시면 감사하겠습니다.