6월 1일 목요일 한국부동산원에서 보도된 자료를 기준으로 세종이 첫 주자로 부동산 분위기 회복세를 보였고, 그 뒤를 따라 서울/인천/수도권이 회복세를 보이고 있는 상황입니다.
그 중 특히 서울은 회복세가 확연히 두드러지며, 각종 기사나 카카오톡 오픈채팅방을 통해 그 소식이 심심찮게 접할 수 있습니다.
매수문의가 들어왔을 때 매매가를 올려버리는 상황도 다반수이며, 가계약이 된 상태에서 거래를 취소하는 상황도 발생하고 있습니다.
덩달아 실수요자 분들도 내집마련을 위해 분주히 움직이고 있는 상황입니다. 지난 부동산 상승 기간동안 다수가 부동산에 대한 기본적인 지식이 어렴풋이 각인됐던 나머지 그 동안 지방에서는 비교적 선호되는 입지에서 급매로 저렴하게 나온 물건 거래량이 많았으며, 곧 입주를 앞두고 있는 분양권, 입주권 거래가 많았습니다.
그 중 여러 부동산 어플 및 오픈채팅방으로 공유받으실 분양권 실거래가 기준으로 실제 P(프리미엄)가 얼마인지, 그리고 손피기준으로 적용되었다면 총 매매가격이 어떻게 되었는지 여부를 확인하는 방법을 알아보겠습니다.
이 방법으로 분양권 실거래가를 보고 총 매매가가 얼마인지 대략적으로나마 파악하여, 분양권 투자 및 매수 검토에 도움이 되길 바랍니다.
울산광역시 중구에 있는 ‘번영로 센트리지’를 예로 설명드리겠습니다.
먼저 확인하고자 하는 단지의 타입별 대략적인 매매금액은 파악하고 계셔야합니다. 예를들어 ’5억 중반대이거나 아니면 4억 후반대이다‘ 같이 큰틀에서의 금액대 밴드는 알고 계셔야합니다.
5월 16일자 계약 매물을 예로 보겠습니다. (84A타입)
말씀드렸다시피 기본적인 시세밴드는 알고 계셔야합니다. 84A타입은 동/호수에 따라 가격이 다르지만 23년 6월 기준 7억 중반대의 가격대를 형성중입니다. 그리고 같은시점 기준으로 매수우위시장이 아니므로 급매로 내놓았을 확률도 적다고 봅니다. 해당매물은 손피로 거래됐음을 알 수 있습니다.
혹시 손피의 개념이 아직 익숙치 않으시다면 아래의 글을 참고하세요. 곧바로 이해하실 수 있을겁니다.
* 참고의 글 : 분양권 거래 ‘손피’의 의미와 계산방법
본론으로 돌아와서, 그럼 이 매물의 총 금액은 얼마로 보면 될까요? 먼저 해당매물의 분양가를 알아야 합니다. 매물의 동/호수를 안다면 입주자모집공모나 직방 어플에서 정확한 분양가를 확인 가능합니다만, 대략적인 금액으로도 확인할 수 있습니다.
시공단계의 단지는 호갱노노 어플 하단으로 넘기다 보면 분양가를 확인가능합니다.
해당 매물의 타입인 75E 타입의 평균 분양가는 5.58억 입니다. 동호수에 따른 금액차는 무시하고, 옵션 및 확장비 대략 2천만원정도로 감안하면
■ 실거래 7.05억 - (5.58억 + 0.2억) = 1.27억
여기서의 1.27억은 이 매물의 손피와 1차양도세가 포함된 금액입니다. 1차양도세는 분양권보유년수에 따라 다르지만 해당 단지는 1년이상으로 66%의 세율이 매겨지기 때문에
■ 1.27억 = 손피 + 1차양도세(손피*0.66)
이며, 1.66*손피 = 1.27억이라는 식이 성립됩니다. 띠라서 손피 = 1.27/1.66 = 0.77억 이 되는겁니다. 그렇다면 해당 매물의 총 매매가는 어떻게 구할 수 있을까요?
위의 분양권 거래 ‘손피’의 개념을 보시면 이해셨다면 쉽게 유추가 가능합니다.
■ 총액 = 분양가(①) + 손피(②)
+ 1차양도세(③) + 2차양도세(④)
① : 분양가 +확장.옵션비 = 5.78억
② : 손피 = 0.77억
③ : ② * 0.66 = 0.51억
④ : ③ * 0.66 = 0.34억
* 1년에 1인 기본공제 250만원과 중개수수료를 고려하여 계산하는 것이 정확하지만, 계산의 편리함을 위해 제외함.
* 분양권 보유기간에 따라 양도세율이 다르며, 예시는 보유기간 1년 이상으로 66% 기준 (보유기간 1년 이하 77%, 1년 이상 66%)
따라서 매매총액은 모든항목을 더한값인 7.4억 정도라고 보시면 되겠습니다. 별도로 확인하셔야할 시세밴드의 금액대와 비슷해졌기 때문에 현재의 총매매가가 어느정도 타당한 가격대라고 볼 수 있습니다.
총 금액은 동호수에 따른 분양가에 따라 달라질수 있고, 기본공제 금액 및 부동산 중개수수료는 미포함하여, 실제 매수 진행시에는 중개인 등의 전문가와 상담하시는게 가장 좋습니다.
매수여부 검토하시는 수준에서 손피금액을 아신다면
총매매가 = 분양가 + (손피금액 x 2)
정도 수준으로 파악하셔도 편리합니다.
다음에도 더욱 유익한 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 포스팅이 도움이 되셨다면 아래의 하트 눌러주시면 감사하겠습니다. :)
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