7월 1일부로 규제지역에서 6억 넘는 집을 담보로 주택담보대출을 실행할 경우와 1억원 이상의 신용대출을 실행할 경우 차주별(개인별) DSR 40%가 적용됩니다.
강화된 DSR 규제의 영향을 알아보기 전 DSR의 의미를 먼저 알아보겠습니다.
1. DSR(Debt Service Ratio)의 개념
대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출
쉽게말하면 대출실행자의
(1년간 모든 대출 상환 원금+모든 대출 이자)/연봉
의 개념으로 보면 되겠습니다.
2. 기존 DSR 정책과의 차이점
기존 1) 조정지역 내의 9억원 초과주택을 담보로 주택담보대출을 실행할 때 DSR 40% 적용
변경 1) 조정지역 내의 6억원 초과주택을 담보로 주택담보대출을 실행할 때 DSR 40% 적용
기존 2) 연소득 8000만원 이상의 차주가 1억원을 초과하는 신용대출을 실행할 때 DSR 40% 적용
변경 2) 연소득과 무관하게 차주가 1억원을 초과하는 신용대출을 실행할 때 DSR 40% 적용
위 내용을 정리하면 DSR 40% 규제가 적용 조건이
1. 담보대상 주택가격이 9억에서 6억으로 낮아졌고
2. 1억원 초과 신용대출시 규제대상이 고소득자(연 8천만 이상)에서 전 국민 대상으로 확대된 점입니다.
그리고 해당 규제는 점진적으로 강화됩니다. 신용대출의 경우 원금을 상환하지 않지만, DSR을 계산할 때는 10년간 원리금상환한다고 간주하여 계산해왔습니다. 2022년 7월부터는 7년간 상환으로 간주하며, 2023년 7월부터는 5년간 상환으로 간주하여 계산됩니다.
3. 규제가 적용되는 시점의 부동산 상황
전국의 아파트를 가격순으로 줄을 세운다움 제일 가운데 순번의 아파트 가격이 5억원입니다.
수도권 아파트로 한정한다면 7억원, 서울로 한정한다면 10억원입니다.
6억원 초과주택을 담보로 하는 대출에 적용되는 규제는 생각보다 규제 적용 대상이 포괄적입니다.
서울.경기에 거주중이라면 중간순위 집을 사려고해도 해당 규제가 적용이 되겠습니다.
4. 김중간씨의 주택 매수상황 살펴보기
* 연봉 5,000만원, 현재 신용대출 5,000만원 보유(금리 3.0% 가정), 모든 주담대는 30년만기 원리금상환기준
1) 2021년 7월 1일 ~ 2022년 6월 30일
김중간씨는 경기도에 있는 중위가격인 7억의 아파트를 구매하고자 합니다. 김중간씨는 규제지역인 OO시에 살고 있으므로 주택담보대출은 LTV 50% 3억 5000만원까지 대출이 가능합니다.
- 3억 5,000만의 주택담보대출
(금리 3%, 30년만기 원리금균등상환)
: 매월 1,475,614원 → 연간 17,707,368원
- 5,000만의 신용대출(10년 원리금상환 간주)
: 매월 482,804원 → 연간 5,793,648원
신용대출과 주택담보대출을 정산하면 연간 23,501,016원의 원리금상환이며 연봉 5,000만으로 DSR을 계산하면 약 47%가 나옵니다. DSR 40%를 초과하였기에 주택담보대출은 3억 5000만원이 나오질 않습니다. DSR 40%에 제한때문에 최대 약 2억 8,000만원 정도의 주택담보대출이 실행 가능합니다.
이렇게 DSR 40%를 맞추더라도 약 3억원의 현금이 있는 상태여야 이정도 대출수준으로 7억의 주택을 구매할 수 있을 것입니다.
2) 2022년 7월 1일 ~ 2023년 6월 30일
다행스럽게도 경기도 아파트 중위가격이 7억으로 동일하여 김중간씨는 안도의 한숨을 쉽니다. 하지만 22년 7월부터는 신용대출이 7년간 원리금상환으로 계산되기에 주택구매는 더욱 어려워진 것을 깨닳고 좌절에 빠집니다.
- 5,000만의 신용대출(7년 원리금상환 간주) : 매월 660,665원 → 연간 7,927,980원
신용대출을 감안한 주택담보대출은 최대 약 2억 4,000만원 정도로 실행이 가능합니다. 1년간 신용대출의 원리금상환 기준년수가 변경된 것 만으로 주택담보대출 가능금액이 4,000만원이 적어진 셈입니다.
3) 2023년 7월 1일 ~
김중간씨의 연봉, 시장의 금리, 주택의 가격 모두 동일한 조건으로 2023년 7월 이후의 상황입니다.
- 5,000만의 신용대출(5년 원리금상환 간주) : 매월 898,435원 → 연간 10,781,220원
이를 감안한 주택담보대출 실행가능 최대금액은 약 1억 8,000만원입니다. 2년전 대비 대출가능금액이 1억원이 축소되고, 1년전대비 6,000만원이 축소되었습니다.
5. 개인적인 생각 및 결론
점점 주택 구매가 어려워지는 상황이 연출 될 것으로 생각됩니다. 주택가격이 당분간은 우상향할 것으로 예상되어 주택구매를 위한 기본 현금보유량이 높아질 것은 분명하며, 주택담보대출 외의 대출을 최대한 빨리 상환하는 형국으로 흘러 갈 것 같습니다.
잘 모르시는 분들도 많으시겠지만 이번 대출 규제 역시 강력한 규제입니다. 어떻게든 신용대출을 줄여서 주택담보대출을 최대로 확보하는 것이 유효합니다. 정부는 이런 효과를 통해 가계의 부채관리를 꽤한 것으로 보입니다.
* 함께하면 좋은 글
DSR 완화 없는 LTV 완화는 큰 효과가 없습니다.
댓글